租賃合同無(wú)效情況咨詢優(yōu)選商家 起訴租賃合同無(wú)效律師

廣州購(gòu)買(mǎi)法z院拍賣(mài)的房屋后，居住的人不肯搬怎么辦？

    近幾個(gè)月，我市陸續(xù)有住房進(jìn)行拍賣(mài)，而且數(shù)量還不少，拍賣(mài)的房產(chǎn)價(jià)格往往比市場(chǎng)低10％~15%左右，因此引起了市民極大的興趣。但與在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)新房和二手房相比，參加拍賣(mài)會(huì)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)標(biāo)的可能具有更多的不確定因素。

老人不肯搬，他該怎么辦？

市民張某如愿以償以比市場(chǎng)價(jià)要低近20%的價(jià)格競(jìng)拍獲得了一套法z院處置的市區(qū)住宅，歡歡喜喜和家人前去接收房子時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)里面居然還住著老人。老人死活不肯搬遷，讓張某有房卻無(wú)法自用。鑒于老人上了年紀(jì)，執(zhí)行人員也不宜采用強(qiáng)制手段，結(jié)果就這么僵持下來(lái)了。而張某在拍賣(mài)前并未仔細(xì)查閱資料和實(shí)地了解，事后發(fā)現(xiàn)后悔不已，只好找律師咨詢。但與在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)新房和二手房相比，參加拍賣(mài)會(huì)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)標(biāo)的可能具有更多的不確定因素。

律師介紹，張某因?qū)ε馁u(mài)流程不甚了解，也未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，對(duì)拍賣(mài)行提供的有關(guān)拍賣(mài)物的文件資料沒(méi)有仔細(xì)查閱，便簽署了有關(guān)文件，根據(jù)簽署的內(nèi)容，視為其已行使了查閱、了解拍賣(mài)物的權(quán)利，已知悉拍賣(mài)物的瑕疵，認(rèn)可拍賣(mài)物的現(xiàn)狀。張某向拍賣(mài)行主張拍賣(mài)物的瑕疵將缺乏足夠證據(jù)支持，只能是向法z院起訴讓其搬遷，住戶若不搬便申請(qǐng)法z院強(qiáng)制執(zhí)行。建議購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋之前，先聘請(qǐng)律師做一個(gè)房產(chǎn)情況調(diào)查，搞清楚因?yàn)槭瞶么原因拍賣(mài)，現(xiàn)在房屋居住人的情況等后再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)。吳某于2013年12月23日取得涉訟房屋產(chǎn)權(quán)，黃某、陳某負(fù)有將涉訟房屋移交給吳某的法律義務(wù)，但黃某、陳某負(fù)以其為房屋權(quán)屬人為由，一直控制占用涉訟房屋，顯屬無(wú)理，其應(yīng)將涉訟房屋交回給吳某管業(yè)。

廣州買(mǎi)拍賣(mài)房要交稅嗎？

    律師解答：要交。

拍賣(mài)房的稅費(fèi)是按照二手房稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行繳納。但在法z院拍賣(mài)公告里一般只會(huì)注明標(biāo)的物的評(píng)估價(jià)，而房產(chǎn)原購(gòu)入價(jià)并不會(huì)公布。而稅務(wù)部門(mén)核實(shí)稅費(fèi)時(shí)，關(guān)于增值稅部分是差額計(jì)稅。買(mǎi)受人往往去到了稅務(wù)部門(mén)繳納稅費(fèi)時(shí)，才知道自己應(yīng)該繳納多少稅費(fèi)，有時(shí)候多則幾十萬(wàn)元。判z決書(shū)節(jié)選：法z院認(rèn)為：《物權(quán)法》第十七條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)受人應(yīng)在購(gòu)買(mǎi)前充分評(píng)估。

后，提醒關(guān)注準(zhǔn)備撿漏，又打算貸z款的競(jìng)買(mǎi)人，在競(jìng)買(mǎi)前一定要先去找相關(guān)銀行審查征z信，只有通過(guò)審查，拿到意向書(shū)，并將該意向書(shū)交給法z院，那么當(dāng)你成功競(jìng)買(mǎi)后，你才有可能貸到款。

廣州司z法拍賣(mài)中偽z造假z的租賃合同有什么后果？

  律師解答：對(duì)于作偽z證妨礙訴z訟的行為，法z院可處以罰款及距離的處罰。

案例：

唐某向某銀z行申請(qǐng)貸z款，以自己的門(mén)面房作抵z押。后因無(wú)法還款，房屋被拍賣(mài)。

拍賣(mài)過(guò)程中，案外人張某作為執(zhí)行異議申請(qǐng)人向法z院提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求解除對(duì)抵z押產(chǎn)物的查封，并停止拍賣(mài)。張某的理由是，唐某在借z款前已將該抵z押房產(chǎn)租賃給了張某，租賃期限為18年，并已支付租金45萬(wàn)元，目前，合同尚未到期，法z院拍賣(mài)該房屋不能影響租賃合同繼續(xù)履行，且張某作為承租z人依法享有房屋轉(zhuǎn)讓的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。第三十四條：無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。

　　法官在審查執(zhí)行異議案的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)該租賃合同的租賃期限長(zhǎng)，而且一次性支付租金45萬(wàn)元也不符合常理。于是，法官與張某進(jìn)行充分的溝通，并告知作偽z證的法律后果，張某當(dāng)庭承認(rèn)作為提起執(zhí)行異議的證據(jù)的該份租賃合同是不真實(shí)的，是唐某為了規(guī)避執(zhí)行而故意為之，真實(shí)的租賃合同是抵z押之后簽訂的。鑒于張某主動(dòng)承認(rèn)錯(cuò)誤，法庭當(dāng)庭對(duì)其予以訓(xùn)誡，未追究其責(zé)任。對(duì)于指使和串z通他人作偽z證妨礙法z院執(zhí)行的唐某，法z院依法對(duì)其作出司z法拘z留15日并罰款1萬(wàn)元的處罰。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十四條、第三十七條的規(guī)定，判z決如下：一、被告鄭某、陳某于本判z決生效之日起30日內(nèi)向原告王某騰空交付位于廣州市白云區(qū)駿×街×號(hào)30×房。拘z留期間，唐某寫(xiě)下悔過(guò)書(shū)，承認(rèn)自己所犯下的錯(cuò)誤，并表示將積極配合法z院執(zhí)行，償還銀z行欠款。

法官說(shuō)法：依照“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的法律規(guī)定，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移在一定條件下不影響租賃合同的繼續(xù)行使。在執(zhí)行拍賣(mài)中，如果被拍賣(mài)的房屋已經(jīng)出租，競(jìng)拍人即使競(jìng)拍成功該房屋，其對(duì)房屋權(quán)利的行使也會(huì)受到租賃合同的限制，這極大地影響了房屋拍賣(mài)的成功率。故在現(xiàn)實(shí)生活中，個(gè)別被執(zhí)行人為了規(guī)避執(zhí)行，串z通他人簽訂虛z假z的房屋租賃合同，讓房屋處于租賃狀態(tài)，而影響房屋的拍賣(mài)，妨礙法z院的執(zhí)行。這種行為明顯觸犯法律，必將受到法律的嚴(yán)懲。律師解答：廣州目前限購(gòu)需要購(gòu)房資格，佛山2015年5月1日起取消限購(gòu)政策，不需要購(gòu)房資格。