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商業(yè)用地的價(jià)值為何比住宅用地的價(jià)值高?
房地產(chǎn)的價(jià)值,本質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)值。比如同是住宅,一個(gè)有房產(chǎn)證,一個(gè)沒有房產(chǎn)證,毫無疑問,有房產(chǎn)證的房子值錢一些,因?yàn)榍罢邩I(yè)主對(duì)房產(chǎn)擁有完全的權(quán)益,可自住,可買賣,可,可出租;而后者,僅有自住的權(quán)益,當(dāng)然也可以出租,但不能,買賣。
如果你明白了上面的原則,你的居住房雖然可作用商業(yè)經(jīng)營(yíng),但權(quán)益比純商業(yè)房地產(chǎn)的少一些。比如辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照,有的地方禁止辦,有的可以辦,但很難。時(shí),銀行也不敢按商業(yè)價(jià)值放貸,因?yàn)榇嬖谡唢L(fēng)險(xiǎn)。另外,如果你要將房產(chǎn)證改成商業(yè)性質(zhì),你得向政府交一大筆補(bǔ)地價(jià),這就是居住用地和商業(yè)用地的差價(jià)。
市、縣國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照出讓公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)組織招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)。招標(biāo)出讓的,確定中標(biāo)人后,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》,并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知其他人。同時(shí)向中標(biāo)人核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審批準(zhǔn)文件。拍賣掛牌出讓的,經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定競(jìng)得人后,拍賣人或掛牌人與競(jìng)得人當(dāng)場(chǎng)簽訂《成交確認(rèn)書》,并向競(jìng)得人核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審批準(zhǔn)文件。
建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的審批審批前需征詢民防辦、環(huán)保局、衛(wèi)生局、水務(wù)局、綠化市容局、住房保障局、的意見,征詢同意后由規(guī)土局進(jìn)行建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的審批,時(shí)限為10個(gè)工作日。
建設(shè)用地批準(zhǔn)書辦結(jié)時(shí)限為8天。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)單位在完成設(shè)計(jì)擴(kuò)初方案和施工圖設(shè)計(jì)方案,并經(jīng)有關(guān)部門同意后可向規(guī)土局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證,辦結(jié)時(shí)限為10個(gè)工作日。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦好后,建設(shè)單位后續(xù)工作是到建交委辦理建筑施工許可證、規(guī)土局辦理開工復(fù)驗(yàn)等準(zhǔn)備工作,至此可進(jìn)行項(xiàng)目的施工。
集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓
1、商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋,出讓后用地的使用年限為40年。
2、工業(yè)用地是指獨(dú)立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場(chǎng)地、排渣(灰)場(chǎng)地等用地。商業(yè)用地與工業(yè)用的區(qū)別,工業(yè)用地通過劃拔方式取得,而商業(yè)用地采取拍賣、招標(biāo)的方式取得。綜合用地是指科研、寫字樓、會(huì)展、文體衛(wèi)生等用地,并沒包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。
3、后兩者的區(qū)別是地價(jià)不同(工業(yè)用土地價(jià)格低、商業(yè)用地價(jià)格高),使用權(quán)年限不同(工業(yè)30年、商業(yè)40年);土地使用性質(zhì)不同(國(guó)家規(guī)定不允許違反用土性質(zhì)使用土地,即不允許在工業(yè)用地上從事商業(yè)活動(dòng));區(qū)位不同(商業(yè)在市區(qū)內(nèi)、工業(yè)在市郊或接近市郊)?!?