工業(yè)用地流轉(zhuǎn)常用指南「多圖」

工業(yè)用地能否轉(zhuǎn)為住宅用地

經(jīng)過規(guī)劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補(bǔ)交土地出讓金改變用地性質(zhì)，價(jià)格與此地塊價(jià)格有關(guān)，沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，各個(gè)地市也不同

1、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地目前很難了，不過只要你關(guān)系夠硬，還是有操作空間的，在以往這種例子并不少見。很多開發(fā)區(qū)的操作模式就是先以工業(yè)用地地價(jià)拿下，然后再通過關(guān)系更改為住宅或商業(yè)用地。

2、工業(yè)用地上的住房，必須要轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)才能上市交易。否則可能存在操作，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)一般很難發(fā)生變更。

商用地取得使用權(quán)的地價(jià)比工業(yè)用地高，由于區(qū)位條件優(yōu)越該類土地價(jià)格增長迅速，如果土地使用時(shí)間越長則投資越大、資金花費(fèi)越多，收回資金的時(shí)間也越長，風(fēng)險(xiǎn)越大。商業(yè)是一個(gè)資金周轉(zhuǎn)速度要求快的行業(yè)，這樣不利于投資。而工業(yè)用地區(qū)位條件各方面較商用地差，地價(jià)更低，土地價(jià)格增長的速度各方面慢，需要更長的時(shí)間進(jìn)行發(fā)展。包括工業(yè)建設(shè)、投資持續(xù)時(shí)間方面都比商業(yè)長，固然多十年。從很多實(shí)際建設(shè)就可以看出，工業(yè)用地大都分為一期建設(shè)、二期建設(shè)，甚至還有三期建設(shè)。土地使用年限的時(shí)間是從取得使用權(quán)開始計(jì)算，光是建設(shè)項(xiàng)目花掉五年以內(nèi)時(shí)間都是很正常的。

工業(yè)用地可以按照正規(guī)程序轉(zhuǎn)成商業(yè)用地嗎？可以介紹一下詳細(xì)流程嗎？

工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地必須符合城市控制性詳細(xì)規(guī)劃，即：現(xiàn)行城市控規(guī)已將工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地。根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(令第39號(hào))工業(yè)用地改變?yōu)榻?jīng)營性用地必須實(shí)行招拍掛出讓”的規(guī)定，工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地后，應(yīng)收回原工業(yè)用地重新按商業(yè)用地依法招拍掛出讓。

對(duì)已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證的工業(yè)用地，若其改造用途與原房屋和土地用途不一致的，應(yīng)由原權(quán)利人提交變更后的規(guī)劃、土地、建設(shè)、工程質(zhì)量合格證明及房屋面積測繪報(bào)告，辦理相應(yīng)的用途變更手續(xù)后，方能對(duì)外銷售。

對(duì)未辦理房屋所有權(quán)證書的現(xiàn)有房屋對(duì)外銷售的問題，要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)房屋銷售的管理辦法，及我市有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)肅查處房屋交易中的違規(guī)行為，并采取多種形式，做好對(duì)外宣傳工作。